El suelo barato no garantiza una expansión barata.
Sí: expandir una ciudad hacia afuera puede encarecer su infraestructura porque cada nueva zona necesita conectarse con sistemas que ya existen. El terreno puede estar disponible. La infraestructura todavía tiene que llegar hasta él.
Ésa es la diferencia importante. Cuando una ciudad crece hacia su periferia aparecen nuevas calles, viviendas, comercios y fraccionamientos. Pero detrás de cada uno también aparecen tuberías de agua.
Drenaje. Redes eléctricas. Alumbrado.
Vialidades. Rutas de transporte. Recolección de residuos.
Servicios de emergencia. Y muchas otras funciones que necesitan cubrir más territorio. UN-Habitat señala que los patrones urbanos de baja densidad hacen más costosa e ineficiente la provisión de infraestructura y servicios, y que una estructura urbana mejor planificada puede reducir costos de transporte y prestación de servicios.
No significa que toda expansión periférica sea incorrecta. Significa que la distancia tiene un costo. Pensemos en un ejemplo hipotético.
Una ciudad necesita atender 1,000 viviendas nuevas. En el primer escenario, esas viviendas aparecen junto a una zona ya urbanizada. Parte de las redes, vialidades y servicios están cerca y pueden ampliarse desde sistemas existentes.
En el segundo escenario, las mismas 1,000 viviendas aparecen varios kilómetros más lejos, separadas por terrenos todavía sin urbanizar. Ahora no sólo se necesita capacidad adicional. También hay que recorrer más distancia para conectarla.
Más metros de tubería. Más vialidad. Más cableado.
Más territorio para recolección. Más recorrido para transporte y servicios. Este ejemplo no demuestra cuánto costaría cada caso real.
La baja densidad puede aumentar el costo de algunos servicios por habitante.
Tampoco significa que desarrollar cerca sea siempre más barato. Topografía, capacidad existente, derechos de vía, suelo, tecnología y muchas otras condiciones pueden cambiar el resultado. Lo que demuestra es una relación sencilla:
la ubicación y la forma de crecimiento cambian cuánto sistema necesita construirse para atender a la misma cantidad de personas. La OCDE ha documentado que en áreas remotas y de baja densidad resulta más costoso proporcionar servicios públicos por habitante. Agua, saneamiento, electricidad, transporte público, manejo de residuos y otros servicios pierden parte de las economías que aparecen cuando más usuarios comparten infraestructura cercana. Eso ayuda a entender por qué no basta con comparar el precio del terreno.
Un suelo barato en la periferia puede requerir nuevas conexiones que no aparecen en el precio inicial del predio. Y después existe otro costo: mantenerlas.
Una tubería no cuesta una sola vez. Una calle tampoco. Después de construirse hay que inspeccionarla, repararla y eventualmente sustituirla.
Una ruta necesita vehículos, operadores y frecuencia. Una red eléctrica necesita operación. Una zona nueva necesita recolección de residuos.
Las luminarias requieren mantenimiento. Las vialidades necesitan conservación. La expansión urbana, por lo tanto, crea infraestructura nueva y al mismo tiempo crea obligaciones futuras.
Ése es uno de los costos menos visibles del crecimiento hacia afuera. La construcción puede pagarse hoy. El mantenimiento se distribuye durante décadas.
Y mientras más extensa es la red, mayor es la superficie que debe atenderse. La densidad también importa.
Tener una red cerca no significa que tenga capacidad disponible.
No porque exista una densidad correcta para todas las ciudades. Sino porque cambia cuántas personas comparten una misma longitud de infraestructura. EJEMPLO HIPOTÉTICO:
Imaginemos una calle con una tubería de un kilómetro. En una zona, esa tubería atiende 300 viviendas. En otra, por tamaño de lotes y separación entre construcciones, atiende 80.
No podemos concluir sólo con eso cuál desarrollo es mejor. Pero sí podemos entender que el mismo kilómetro de infraestructura se reparte entre cantidades diferentes de usuarios. Ésa es una de las razones por las que la literatura sobre expansión urbana habla de economías de densidad.
La OCDE resume estudios donde los costos de redes y varios servicios aumentan cuando los desarrollos son más dispersos, precisamente porque se requieren más longitud de infraestructura y mayores recorridos por usuario. El transporte muestra otro lado del problema. Cuando las viviendas se alejan de empleo, escuelas, comercio y servicios, no sólo crecen las redes físicas.
También pueden crecer los viajes. Una zona nueva puede necesitar nuevas rutas de transporte público. O viajes más largos en automóvil.
O vialidades adicionales. Y si la densidad es muy baja, mantener un servicio de transporte frecuente puede resultar más difícil porque existe menos demanda concentrada sobre cada tramo. Eso tampoco significa que toda periferia dependa inevitablemente del automóvil.
Depende del diseño urbano y del sistema de transporte. Pero crecer lejos sin planificar conectividad obliga a resolver un problema que una zona mejor integrada puede tener parcialmente resuelto. UN-Habitat relaciona las expansiones urbanas planificadas con la necesidad de reducir costos de transporte y prestación de servicios, y advierte que el crecimiento disperso y de baja densidad puede reducir la eficiencia de la ciudad.
También importa la continuidad.
Expandirse no es automáticamente incorrecto: importa cuánto cuesta conectar y sostener lo nuevo.
Una ciudad puede crecer hacia afuera de forma relativamente continua. O puede hacerlo mediante desarrollos separados entre sí. Cuando aparecen “islas” urbanas alejadas de la mancha existente, las redes tienen que llegar primero hasta esas zonas antes de empezar a distribuirse dentro de ellas.
La OCDE señala que la fragmentación y las mayores distancias pueden incrementar la infraestructura necesaria para conectar desarrollos, aunque la densidad y las características concretas de cada servicio también importan. Aquí aparece otro error frecuente: pensar que si el desarrollador construye las calles y redes internas, el costo urbano quedó resuelto.
No necesariamente. Dentro del fraccionamiento puede existir infraestructura nueva. Pero esa infraestructura necesita conectarse con sistemas mayores.
¿A qué red de agua? ¿A qué drenaje? ¿A qué vialidad principal?
¿Con qué transporte? ¿Dónde termina la recolección? ¿De dónde viene la capacidad eléctrica?
Responder esas preguntas permite distinguir infraestructura interna de infraestructura de conexión. Y todavía falta otra capa: la capacidad.
Por eso “ya hay infraestructura cerca” no es suficiente.
Una tubería cercana no significa automáticamente que tenga capacidad disponible. Una avenida existente no significa que pueda absorber indefinidamente nuevos viajes. Una planta de tratamiento cercana no demuestra que pueda recibir cualquier cantidad adicional.
Por eso “ya hay infraestructura cerca” no es suficiente. Hay que revisar también cuánto puede atender. Esta distinción importa porque una expansión puede parecer barata si sólo observamos el costo de extender físicamente una red.
Pero si la infraestructura principal ya está cerca de su límite, quizá también haga falta ampliar plantas, estaciones, vialidades o equipamientos. Entonces el costo deja de estar únicamente en los últimos kilómetros. Puede aparecer en sistemas mucho más grandes.
UN-Habitat plantea precisamente que la infraestructura y los servicios urbanos necesitan expandirse para mantenerse al ritmo de la demanda creciente. Por eso la pregunta no debería ser simplemente: “¿hay terreno para seguir creciendo?”
La pregunta más útil es: “¿qué necesitamos extender, ampliar, operar y mantener para que esa nueva zona funcione?” Ése es el costo urbano completo.
Y también explica por qué el crecimiento hacia afuera puede parecer barato al principio. El desarrollador puede encontrar tierra a menor precio. El comprador puede encontrar una vivienda accesible.
La ciudad puede incorporar nuevo suelo. Pero parte de los costos aparecen después. Más distancia para servicios.
Más red que conservar. Más viajes. Más infraestructura troncal.
Más equipamientos. Más gasto futuro de operación. Eso no significa que una ciudad deba dejar de expandirse.
Las ciudades crecen y algunas necesitan incorporar suelo nuevo. El punto es que la expansión debe evaluarse junto con su costo de conexión y mantenimiento. De hecho, UN-Habitat propone expansiones planificadas precisamente para ordenar el crecimiento futuro, reducir fragmentación y aprovechar mejor infraestructura y servicios.
Entonces tampoco sería correcto concluir que “densificar siempre es mejor”. Una zona existente puede tener redes saturadas.
Puede requerir inversiones importantes para admitir más población.
Puede necesitar nuevas plantas. Puede carecer de espacio vial. Puede tener riesgos físicos.
Puede requerir inversiones importantes para admitir más población. El criterio no es simplemente: centro bueno, periferia mala.
El criterio es comparar alternativas completas. ¿Cuánta infraestructura nueva requiere cada una? ¿Cuánta capacidad disponible existe?
¿Cuánto territorio hay que conectar? ¿Cuántos usuarios compartirán esas redes? ¿Y quién podrá mantenerlas después?
Si esos datos no están disponibles, no se puede determinar cuál alternativa concreta resultará más barata. Pero sí podemos detectar el error de analizar únicamente el precio del suelo. La infraestructura cambia la cuenta.
Y lo hace dos veces: cuando se construye; y durante todos los años en que tiene que seguir funcionando.
Por eso expandir una ciudad hacia afuera puede encarecerla aunque el suelo periférico inicialmente parezca económico. El terreno puede costar menos. La ciudad que necesitamos construir para llegar hasta él puede costar más.
Cuando veas un nuevo desarrollo lejos de la ciudad consolidada, no revises sólo cuánto cuesta el terreno o la vivienda: pregunta qué redes deben llegar hasta ahí, qué capacidad adicional necesitarán y quién mantendrá esa infraestructura después.